Det refereres til generalforsamlinger i 2015-2017, samt informasjonsskriv utgitt siste året (sistnevnte kan finnes via lenker på rehabiliteringens forside).

Generell informasjon

Rekkefølgen av arbeid

Følgende er noenlunde rekkefølge på arbeidene som gjøres.

Riving av altaner. Det blir satt opp sperrer slik at du kan bruke den lille delen av altanen frem til fasaden skal rives.

Graving og støping for nye balkongfundamenter.

Stillasmontering og riving av fasadeplater.

Asbestsanering og montering av første lag isolasjon.

Utbygging av fasaden og ytterligere lag isolasjon.

Forsegling av fasaden

Utskifting av vinduer

Befaring for ventilasjon

Installasjon av ventilasjon/Montering av søyler til balkonger /montering av fasadeplater på andre sider av bygget

Montering av balkonger/ skifte dører i fasaden

Montering av fasadeplater på balkonger og balkongside

Montering av inngangsparti

Ferdigbefaring i leilighetene

Fasader og isolasjon

Eksisterende fasader og isolasjon rives helt inn til reisverket. Der sjekkes det at forseglingsduken inn mot leilighetene er tett evt reparerer denne og så isolerer på nytt ihht TEK17 som er gjeldende regleverk. Det vil si at vi får bedre isolasjon enn planlagt i 2016/2017 da det var Tek10 man brukte i forprosjektet. Bruken av Tek17 er en forutsetning for å få energistøtte fra Enova.

Prøver på fasadeplatene finner du på utsiden av vaktmesterbua, slik at alle som vil kan komme og se på disse. Bilder på nettet og på papir vil aldri gi en korrekt representasjon av farger og inntrykk.  Bilde ved siden av viser bilder av fargene. Den grå (litt lysere i virkeligheten) blir hovedfargen, hvit inne i balkongene slik at de blir mest mulig lys og åpen. De røde blokkene får striper i de to rødfargene, De blå får striper i de to blåfargene og de grønne får en enkelt grønnfarge. Rammer på balkongen og rammer på vinduer vil få en mørk grå farge som det ikke er bilde av her.

Fasadene er av typen Alutile. De som er interessert kan lese mer om dette produktet her.

Ift fargevalg så vil blokkene få tilbake samme farge som var tidligere. Altså blokker med blå altaner i dag får blå merking på veggene.

Det var mye misnøye rundt de fargekombinasjonene som ble foreslått av tidligere arkitekt (det som ble presentert på generalforsamlingen), og Markhus sin arkitekt var også av den formening at de foreslåtte farekombinasjonene ga et rotete inntrykk som ikke kan sies å være tidløst. Hans fokus har vært på å finne farger som glir inn i hverandre, både i fargefeltet og på selve fasaden.

Det er da besluttet vertikale striper i to toner for fargefeltene. Unntaker er for de grønne blokkene. Arkitekten forsøkte mange kombinasjoner av grønntoner, men konkluderte med at ingen av de ble like rolige, samtonede og tidløse som for de andre fargene. Han anbefalte derfor enkelt grønnfarge. Styret fikk alternativene til vurdering og konkluderte med å støtte arkitektens vurdering. Grønne blokker får derfor enkelt grønnfarge.

Styret er klar over at det sikker ikke er alle som blir fornøyd med fargevalgene denne gangen heller, men det vil nok aldri være mulig å tilfredsstille alles smakssans.

Dører og vinduer

Dører

Det var i forprosjektet undersøkt pris på kun å bytte ut hoveddøren for å se om dette kunne spare penger, og la alle bod-dører blir værende. Dette vil verken være fint å se på eller er hensiktsmessig ut fra både isolasjon og byggepraksis. Vi henviser til informasjon om priser, der man kan se at vi har klart å ordne utskifting av samtlige dører i fasade til samme prisen som forprosjektet estimerte å skifte kun hoveddør. Dører til leilighetene skal ikke skiftes.

Hoveddøren blir da selvlåsende, og vi får nytt ringeklokke-system der man kan åpne døren fra leiligheten. Det vil være mulig for enhver leilighet å bestille video på dette anlegget, slik at man kan se hvem som ringer på. Dette må bekostes av beboeren selv. Se tilvalg for hvordan dette bestilles.

Det blir skyvedør mot altanen, denne blir ca 190cm bred. Vinduet ved siden av vil være glass ned til gulvet. Dør og vindu vil være grå på utsiden og hvite inne.  Vi er klar over at det er flere beboere i langblokkene som har stikk-kontakt og/eller Get-sentral på denne veggen i dag. Dette vil bli håndtert av Markhus i samarbeid med Get.

Vinduer

I forprosjektet var det undersøkt pris på å skifte ut de gamle vinduene, og beholde der vinduer var skiftet ut for noen år siden. Dette er ikke fornuftig ut i fra et isolasjons-ståsted, da disse "nye" vinduene ikke ville vært ihht samme isolasjonskrav som de som da fikk nye vinduer under rehabiliteringen. Det er heller ikke fornuftig ut i fra et byggemessig ståsted når det gjelder ansvar. Dersom vi tvinger entreprenøren til å bruke et spesifikt produkt, så er det vi som får hele ansvaret dersom dette produktet ikke virker optimalt sammen med alt det andre, hvis det blir ekstra kostander med å tilpasse fasaden til disse vinduene fremfor de nye vinduene osv. Dette er en skummel felle. Men som man kan se i kapittelet om økonomien så kan man se at vi har klart å få til utskifting av ALLE vinduer, innenfor samme prisen som det var beregnet å kun skifte ut de eldste. Alle vinduer skiftes til vinduer som er Enova-godkjent. Disse vinduene har da en enda litt bedre isolasjonsevne enn Tek17 kravet. Enova godkjente vinduer koster oss 1 mill mer på hele installasjonen, men dette får vi igjen via Enova-støtten. Med dette har vi fått topp kvalitet i samtlige leiligheter, både for isolasjon og støybegrensning. Det gjør vedlikeholdet lettere at alle vinduene er like gamle, og det er bedre for utseende og for fremtiden at alle har vinduer i lik størrelse og utforming.

Vinduer på bakkenivå vil få innbrudssikre vinduer. Vinduene blir samme størrelse som de gamle. Vindusrammene vil være grå på utsiden men hvite inne.

Det er stilt spørsmål til hvorfor vinduene dugger eller froster på utsiden. De gamle vinduene er så dårlig isolert at varmen fra leiligheten varmet det ytterste glasset. Dermed vil fukt og frost i luften varmes opp og forsvinne.  De nye vinduene er så godt isolerte at det ytterste glasset er kaldt. I visse værforhold hvor det er mye fukt eller frost i luften vil da vannet midlertidig kunne legge seg på glasset.

Ventilasjon

Borettslaget får nå balansert ventilasjon. Denne vil ikke kunne styres for å varme opp leiligheten, men den vil allikevell tilføre noe varme da den gjenvinner ca 80% av varmen som går ut. 

Den gamle utluft kanalen med avtrekk på badet blir stengt av da denne inneholder asbest og mange år med støv..

Hver leilighet vil få et ventilasjonsaggregat. I firkantblokkene vil dette plasseres i bod, vaskerom eller over himling i gangen, avhengig av hvordan din leilighet er bygget om. I langblokkene vil aggregatene plasseres i boden i trappegangen. Det vil gå kanal herfra inn til alle rom som skal ventileres, og ut gjennom venten som i dag er i kjøkkenveggen for firkantblokkene og soveromsveggen for langblokkene. Det vil bli tilrettelagt egen kanal som kan kobles til kjøkkenviften. Dersom du har kjøkkenventilasjon ut veggen i dag så vil denne automatisk kobles på den nye kanalen ut. Alle som har kullvifte i dag, men som ønsker ventilasjon ut, kan be om pris på å få dette gjort. Du kan da velge å kjøpe vifte selv, eller å kjøpe vifte gjennom Venty sin partner. De som vil beholde kullvifte trenger ikke gjøre noe, men dersom man i fremtiden ombestemmer seg så vil det ære tilrettelagt kanal i fasaden som kan påkobles. 

Ventilasjonsfirma vil gå befaring i leiligheten din ca rundt da du får nye vinduer. Da vil du kunne stille spørsmål om installasjonen og få vite hva som skal gjøres i leiligheten din. Da det er  forskjellige typer leiligheter, og mange som må ha tilpasning pga ombygging osv, så kan vi ikke gi en detaljert forklaring på installasjonen på hjemmesiden.

Det er ikke mulig å velge å ikke få ventilasjon i enkelte rom. For å holde regelverkets krav om luftkvalitet/luftutskifting, og slik at anlegget skal virke ihht design, så skal det være ventilasjon i alle soverom/bad/vaskerom/stue/kjøkken/kontor og evt andre oppholdsrom. Dersom man stenger av ventiler er det fare for fukt og muggskader som kan gå helt inn i byggmassen (reisverk, isolasjon, betong) samt at anlegget ikke nødvendigvis vil virke optimalt for resten av leiligheten. Beboere som bryter retningslinjene og stenger ventiler vil stå ansvarlig for eventuelle skader på møbler, bygg og ventilasjonsanlegg.

Når vinden en sjelden gang blåser akkurat rett mot inntaket på utsiden vil man kunne få noe suse-lyd i ventilene.

For at luften skal sirkulere mellom rommene vil man få lave dørterskeler til alle rom som har dør.

Det er ingen fare for anlegget at du eks sover med vinduet åpent eller lufter. Men vedr sistnevnte så skal det nå ikke være det samme behovet for å lufte som tidligere.

Balkonger

Det kan bemerkes at balkongene ser annerledes ut enn de som er vist på tegninger til generalforsamlingen i 2017. Når man har en forfase av et prosjekt for å få et generalforsamlingsvedtak så baseres den på eiers (styrets) ønsker og relativt overfladiske undersøkelser med leverandører. Etter at prosjektet er vedtatt i generalforsamling så vil man da gå dypere ned i byggfysikk og detaljer for å lage underlaget til entreprenørene. Dernest vil de valgte leverandørene tilby sitt produkt som er så nærmt det som er ønsket som mulig. Til GF ble det presentert søylefri balkonger, med vinduer som kunne åpnes helt rundt. Byggfysikkk viste at (som er detaljforklart i tidligere infoskriv som kan finnes på rehbailiteringens forside) våre fasader ikke er sterke nok til å holde oppe søylefrie balkonger. Hvis man skulle valgt dette ville man da altså måttet rive fasaden helt inn til leilighetene og gjøre modifikasjoner for å forsterke veggene. Dette ville blitt veldig kostbart, og det ville fått store konsekvenser for beboerne ift å bli boende og endringer i leilighetene. Det ble derfor valgt å gå for balkonger med søyler. Siden det er søyle i veien så vil det ikke være mulig å åpne hele veien rundt. Men det er mulig å åpne helt på fremsiden, samt å åpne side-vinduene. Vinduene som ble valgt er også med rammer, fremfor ramme-frie som presentert på generalforsamling. Dette på anbefaling fra samtlige balkongleverandører styret var i kontakt med, samt erfaring fra flere andre borettslag i Bergen. Rammefrie vinduer har lite å støtte seg på og vil vibrere og skape støy når det blåser. Mellom vinduene er da en klar plastskinne, denne vil pga vibrasjonene slites fort, og vi vil få høyere vedlikeholds-intervaller og kostnader på balkongene, samt at de blir mindre vær-tett og vil støye. Styret presiserte dog til balkongentreprenøren at vi ønsker så slanke linjer som mulig på våre rammer. og de har da videreutviklet sin balkongmodell basert på vår input.

Balkongene vil være fullt innglasset med vinduer som kan snus og vaskes på begge sider. Vinduene er også mulig å snu og skyve til siden slik at hele fronten blir åpen fra rekkverk til tak. Deler av glasset under rekkverkhøyde vil være foliert for å beskytte mot innsyn. Balkongene kommer med solkjerming inkludert. Det vil også være feste for flaggstang medfølgende.

Balkongene kommer med LED downlights (uten himling) og dobbelt stikk-kontakt. Lysene vil kunne slås av/på og justeres inne fra leiligheten med dimmer. Alle beboere får også tilgang til en app på telefonen der man kan programmere inn for eksempel at lyset skal slås på til spesifikke tider av døgnet, eller ved solnedgang/soloppgang, eller man kan sette på lyset fra appen hvis man er vekkreist for å gi inntrykk av at folk er hjemme.

Gulvet er betong, men man vil kunne velge (mot egen kost) å få lagt gulvbelegg eller fliser. Dersom man selv anskaffer eller monterer gulv utover det som tilbys av Markhus er man selv ansvalig for at ikke balkongens ventilasjon og drenering blir hindret av denne installasjonen. Basert på erfaring fra balkonger tatt i bruk så langt så vil vi anbefale en eller annen form for belegg eller behandling av gulvet, da betongen lett tar flekker. Dersom man bestiller fliser eller teppe som tilvalg vil dette installeres etter at blokken er ferdig ellers. For blokker som blir ferdig i den kaldere delen av året kan installasjonen bli noe forsinket, da det kreves minimum døgntemperatur på 7 plussgrader for at ting skal herde og sitte godt.

Balkongene er per definisjon uteområder. Vis varsomhet ved barnelek,. Balkongene er forskriftsmessig konstruert, med rekkverk utenfor vinduene. Men barn er oppfinnsomme. når de ser noe de ønsker å klatre på.

De som bor i grunnetasjer har etterlyst mulighet for å låse vinduene. Et slik system finnes ikke for balkongene per i dag da lås vil komme i veien for funksjonen der vinduene skyves til siden og snus.  De som bor i grunnetasjer må derfor ha i tankene ved møblering og bruk av altandør at dette ikke er et avlåst areal, men en balkong. Vi har dog forespurt Balkongentreprenøren etter muligheten for et lås-system, og de har tatt vår forespørsel videre til sin utviklingsavdeling. Vi vil holde tråden i dette videre fremover. Dersom det utvikles et lås-system vil  kun utsatt altaner få dette montert. Alle andre som ønsker lås (evt som bruk til barnesikring) vil da få mulighet til å bestille dette for egen kost. Vi  kan dog ikke garantere at Balkongleverandøren finner et godt system for dette.

Det er lett for at uvøren bruk av  innglassede altaner kan medføre sjenanse for andre beboere, dette har vi fått mye informasjon om fra Vestbo og andre borettslag. Basert på saker som har endt i generalforsamling i andre lag ser styret seg nødt til å legge føringer for bruken av altan.

I første omgang vil dette være følgende:

Det er ikke tillatt å benytte andre farger lys i spottene enn det som medfølger under installasjon.

Det er ikke tillatt å henge engen gardiner eller solskjerming

Det er ikke tillatt å bygge ned himling eller male med andre farger

Det er ikke tillatt å benytte altanen som soverom da det ikke tilfredsstiller lovverkets krav til boareal.

Det er ikke lov til å bruke altanen som ekstra bod, det vil si lagring av sekker og kasser, på en måte som er synlig og sjenerende for blokkens inntrykk. Dersom  man mellomlagrer skal solskjerming være trukket ned inntil det er fjernet.

Rør

Det var opprinnelig planlagt å gjennomføre rehabilitering av avløpsrør ifb rehabiliteringen. Den summen som var estimert viste seg å være drastisk undervurdert, og etter å ha fått rørene våre tilstandsvurdert er vi anbefalt av eksperter å ikke inkludere dette i rehabiliteringen, da vi ikke har råd, og det ikke er kritisk. Vi skal fortsatt gjøre rehabilitering av rør, men dette vil foregå over mange år, gjennom driftsbudsjettet.

Det som trenger rehabilitering er avløpsrørene oppover i blokkene, og avløpsrørene under blokkene. Disse er meldt å ha noenlunde lik tilstand. Konsekvensen av at avløpsrøret under blokken ryker er enormt stor, da det vil medøfre at hele gulvet i grunnetasjen må fjernes. Styret har derfor valgt å starte med disse. Det er planlagt å rehabilitere rør under 1 blokk i 2021 for å få en nøyaktig oversikt over kostnad og konsekvens for de som bor der. Deretter vil det vurderees om vi fortsetter med 1 per år, eller om vi kan ta flere.