Rehabilitering infoskriv september

Kjære med-andelseiere! Det nærmer seg…endelig. Rambøll har lagt ned et enormt arbeid og vil ila september gjøre seg ferdig med underlaget som skal sendes til entreprenørene, funksjonsbeskrivelsen.

Se på rehabiliterings-siden på Lyngahug.no for ny estimert fremdriftsplan.

Endringer ift presentert omfang på generalforsamlinger.

Etter hvert som vi informerer om endringer Rambøll finner i forhold til det som opprinnelig har blitt presentert på generalforsamlingene, får vi en del kommentarer som uttrykker frustrasjon og bekymring.

Vi vil gjøre det helt klart at det definitivt er behov for rehabilitering. Fasadene har lenge vært dårlig isolert, og altanene er i en tilstand som ikke lenger kan utbedres.

For konkret omfang, og metode for gjennomføring, har styret vært avhengig av støtte fra profesjonelle rådgivere. Til dette ble Vestbo engasjert. Som styret forklarte på ekstraordinær generalforsamling i april så fikk styret etter hvert mistanke til at ikke alt som ble gjort var av tilfredsstillende kvalitet. Vi var bekymret for at resultatet ville være en rehabilitering som endte med å bli mye dyrere enn planlagt, slik mange andre borettslag har opplevd. Kontrakten med Vestbo ble derfor terminert, og Rambøll ble hyret inn som ny rådgiver.

Rambøll har nå gått gjennom alt materiale fra Vestbo på nytt. Og de har funnet flere avvik fra det som ble rådet oss. Selv om vi i styret også er veldig frustrert over at det blir endringer, så er vi også veldig takknemlige for at vi oppdager og retter opp dette FØR vi engasjerer entreprenør.

Det viktigste nå er å få et godt beskrevet underlag, som kan gi oss korrekte prisoverslag fra entreprenørene. Når vi har prisene kan vi, sammen med andelseierne og Rambøll, ta en vurdering og, hvis nødvendig, avstemming på hva vi skal gjøre og hva som blir nedprioritert. Dette blir en del av ekstraordinær generalforsamling senere på høsten.

Foreløpige resultater av Rambølls arbeid

Rør

Se eget infoskriv.

Altaner, søyler eller fritthengende

En av balkongleverandørene sa til styret og vår tidligere rådgiver at balkongene fint kan være fritthengende fra blokkende, at søyler ikke var nødvendig. Dette ble ikke regnet på og bekreftet av Vestbo, og de ville gå til entreprenør og be om tilbud på fritthengende balkonger. Snarlig etter at vi skiftet til Rambøll var vi i møte med en annen balkongleverandør, som sa at de tvilte på om fritthengende balkonger var noen god ide på våre blokker. Rambøll uttrykte også skepsis, og satte derfor sine eksperter innen konstruksjon til å regne på dette. Dette nevnte vi også i infoskriv i juni.

Rambøll sine beregninger viser nå at vi strengt tatt kan ha fritthengende balkonger, MEN at dette vil medføre omfattende utbedringsarbeid. Balkongene vill måtte ha skråstag som festes inne i leilighetene, altså må innvendig vegg rives og veggen i blokka må åpnes opp for å feste inn skråstagene. I tillegg er ikke dekkene mellom leilighetene sterke nok til å holde balkongene oppe, og det må derfor utføres omfattende forsterkningsarbeider for at dette skal være mulig. Som man da forstår så ville dette blitt veldig dyrt, og veldig upraktisk for de som bor i leilighetene. Rambøll anbefaler derfor at vi fortsetter med altaner med søyler. De vil ta i bruk geolog for å sikre at hver blokk får en forankring av søylene som ikke vil medføre at de siger.

Ventilasjon

Ventilasjon er per nå det eneste gjenstående punktet som trenger videre utvikling og avklaring før vi kan be om tilbud på entreprise.

Ventilasjon har aldri vært noe hovedpunkt i rehabiliteringen, men kommer som en nødvendighet av at vi isolerer byggene. Ventilasjonen i blokkene i dag virker ved at luft kommer inn gjennom ventiler i vinduene og på kjøkkenet, samt gjennom naturlige utettheter i bygget. Avtrekket er en felles kanal på våtrommene, med en vifte øverst i blokken som trekker luften ut. Når vi isolerer blokkene etter nye regler så vil vi få mye mindre naturlig ventilasjon inn.

Styret ble foreslått et ventilasjonssystem kalt Lunos, som ble sagt å være like godt som standard ventilasjonssystem med vifter og kanaler. Dette anlegget består av flere små vifter som settes i ytterveggen. Dette systemet ble ikke beregnet eller bekreftet av vår tidligere rådgiver. Rambøll har sett på dette, og fått Lunos til å designe et anlegg til en av leilighetene. Lunos innrømmer nå selv at de ikke klarer å ventilere våre leiligheter godt nok ihht gjeldende krav og forskrifter, og vi anser derfor ikke Lunos lenger som et relevant system for vårt borettslag.

Vi da to alternativer; vi kan enten beholde det systemet vi har i dag, da må vi sette noen flere ventiler i veggene for å få nok luft inn, eller vi må ha standard ventilasjonsanlegg. For ventilasjonsanlegg er det da selvfølgelig veldig viktig at dette ikke skal bli et stort og stygt inngripen i leilighetene. Et viktig moment i vurderingen er også prisen.

Vi var også klar over at den eksisterende avtrekkskanalen var laget med eternitt-plater (som inneholder asbest-fiber), men var rådet av forrige rådgiver til ikke å gjøre noe med disse. Eternittplater utgjør ingen helsefare så lenge de er intakte. Men styret har ingen oversikt eller kontroll over hvor mange andelseiere som har endret posisjon på sitt avtrekk eller på andre måter laget nye åpninger i avtrekkskanalene. Rambøll gjennomførte inspeksjon med kamera, som viste at det også ligger 50 år med støvlag i disse kanalene, som ikke enkelt kan fjernes. Rambøll anbefaler derfor at vi skifter ut platene i kanalen med stålplater.

Hva som skjer med ventilasjon vil avhenge av pris og gjennomførbare løsninger. Dette vil derfor være noe vi må diskutere og bestemme når vi kommer til ekstraordinær generalforsamling på senhøsten.

24.09.2019 20.59